Il 27 dicembre è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la Legge di Stabilità (n. 147/2013).
Molti interventi normativi riguardano le imposte (vecchie e nuove) sulla casa e le detrazioni sui lavori. Tali novità si sommano a quelle in tema di compravendite stabilite dal Dlgs 23/2011 e dalla Legge 128/2013.
Di seguito una rapida carrellata delle novità.
I.u.c.
Anno nuovo, imposta (semi) nuova.
Gli ultimi due anni sono stati caratterizzati dall’introduzione dell’Imu e dalle sue innumerevoli modifiche, con l’ultima coda del pagamento a gennaio della cosiddetta mini Imu per le abitazioni principali situate nei comuni che hanno deliberato un’aliquota superiore a quella base del 4 per mille.
Nel 2014 vedrà la luce la Iuc (imposta unica comunale) che in realtà è la sommatoria di tre tasse: l’Imu, la Tasi e la Tari.
L’Imu viene rivoluzionata per l’ennesima volta. Come noto è a carico del proprietario o del titolare di un diritto reale (come l’usufrutto, il diritto di abitazione). Viene escluso definitivamente il pagamento per l’abitazione principale. Per le seconde case e i negozi si paga in base all’aliquota stabilita dal comune (massimo 1,06%). Sugli immobili d’impresa si paga lo 0,76% (quota a vantaggio dello Stato) più l’aliquota deliberata dal comune (massimo 0,3%). Per gli immobili “merce”, ossia quelli delle imprese costruttrici rimasti invenduti, l’imposta non è dovuta. Idem per i fabbricati rurali strumentali. L’Imu sarà dovuta anche sui terreni agricoli, con una base imponibile ridotta per gli agricoltori.
La Tasi di fatto viene introdotta per coprire il mancato gettito Imu derivante dalla cancellazione del tributo per l’abitazione principale ed è dovuta per garantire il pagamento dei cosiddetti servizi indivisibili (strade, illuminazione pubblica ecc.). La base imponibile per il calcolo dell’imposta è la stessa dell’Imu (quindi rendita catastale rivalutata moltiplicata per coefficienti) e l’aliquota, decisa dal comune, varierà dallo 0,1% allo 0,25%. Tuttavia la somma tra Tasi e Imu non potrà essere superiore all’1,06%.
A differenza dell’Imu, la Tasi, in caso di immobili locati, sarà a carico anche dell’inquilino, in una percentuale variabile stabilita dal comune ma compresa tra il 10% e il 30%.
Altra differenza: l’imposta sarà dovuta su tutti gli immobili, comprese le abitazioni principali.
Infine la Tari, che altro non è che l’ennesima rivisitazione dell’imposta sui rifiuti. Il gettito dell’imposta dovrà coprire necessariamente i costi di gestione e investimento del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. Colpirà tutti gli immobili eccetto i terreni agricoli.
Insomma una babele di sigle e di regole che da un lato a oggi rendono impossibile conoscere se, alla fine, il prelievo complessivo sarà inferiore o superiore a quanto pagato nel 2013 e dall’altro sicuramente creeranno non poca confusione nei cittadini.
Tra l’altro sembra ormai imminente già una modifica sulla Tasi richiesta dai sindaci, che, timorosi di una diminuzione del gettito complessivo, hanno proposto una maggiorazione variabile tra lo 0,1 e lo 0,8%.
Le detrazioni
Viene prorogata di un anno (fino al 31/12/2014) la maggior percentuale di detrazione del 50% sugli interventi di recupero edilizio; nel 2015 la percentuale scenderà al 40% per poi tornare all’aliquota ordinaria del 36% l’anno successivo. Anche il limite di spesa resta per gli anni 2014 e 2015 maggiorato a 96.000 euro, per tornare ai 48.000 euro standard nel 2016.
Anche per le spese per le misure antisismiche c’è la proroga della maggior detrazione: 65% fino al 31 dicembre 2014, 50% per l’anno successivo.
Per quanto riguarda la detrazione riguardante gli interventi sul risparmio energetico, viene prevista la percentuale del 65% per l’anno 2014 che scenderà a quella del 50% per l’anno successivo. A meno di ulteriori proroghe questa detrazione terminerà il 31 dicembre 2015; eventuali lavori di questo tipo beneficeranno pertanto dal 2016 delle agevolazioni ordinarie del 36%.
L’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni) finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione viene incentivato anche per il biennio 2014 e 2015 con la detrazione del 50% della spesa (limite massimo 10.000 euro).
Le compravendite
Rivoluzione per le imposte riguardanti i trasferimenti immobiliari, con la semplificazione della griglia delle aliquote applicabili e la soppressione di quasi tutte le agevolazioni ed esenzioni.
Per l’acquisto della prima casa l’imposta di registro passa dal 3% al 2%, mentre le imposte ipotecarie e catastali passano da 168 euro a 50 euro l’una.
Viene stabilito che il requisito dell’agevolazione per la prima casa non spetta nel caso di acquisto di abitazioni classificate nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Per l’acquisto di tutti gli altri immobili sono dovute l’imposta di registro del 9% (invece dell’8%), mentre le imposte ipotecarie e catastali divengono fisse come per le prime case nella misura di 50 euro l’una, in luogo del 2% e dell’1% prima dovute.
Eccezione per i terreni agricoli: l’imposta di registro ordinaria diventa il 12% (sempre 50 euro l’una le imposte ipotecaria e catastale); qualora l’acquirente fosse un imprenditore agricolo o un coltivatore diretto, le imposte dovute saranno solo dell’1% (imposta catastale) e di 400 euro (registro e ipotecaria in misura fissa).
Attenzione: in caso di applicazione dell’imposta di registro proporzionale (3% o 9%) l’importo minimo dovuto non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro.
Non vi sono invece variazioni nelle compravendite soggette a iva (tipicamente gli acquisti da imprese costruttrici) per cui sono confermate le aliquote del 4% (prima casa), 10% (altre abitazioni) e 22% (abitazioni di lusso, immobili commerciali e aree edificabili), a cui si aggiungono 600 euro per imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Una novità anche nella procedura dell’atto notarile. Il compratore consegnerà nelle mani del notaio in deposito l’importo da corrispondere al venditore, che non potrà incassare subito il prezzo. Il notaio verserà su un proprio conto corrente appositamente destinato l’importo della compravendita che trasmetterà al venditore solo dopo l’avvenuta trascrizione del contratto nei registri immobiliari.
La novità è stata introdotta per dare maggiore certezza ai rapporti evitando, ad esempio, che l’iscrizione nei registri immobiliari di un’ipoteca da parte di un terzo tra il momento della vendita e il successivo momento di trascrizione del contratto pregiudicasse il compratore.
Affitti
Novità per le modalità di pagamento. Dall’1 gennaio 2014 non è più possibile pagare l’affitto in contanti, qualsiasi sia l’importo e pertanto indipendentemente dalla regola generale di divieto dei trasferimenti di denaro contante dai 1.000 euro quando uno dei due soggetti non sia un intermediario finanziario abilitato (banche e poste).